Splošni pogoji

SPLOŠNI POGOJI POSLOVANJA

(nepremičninsko posredovanje in zastopanje)

1. Splošno:

Nepremičninska družba je gospodarska družba oziroma samostojni podjetnik posameznik, ki kot gospodarsko dejavnost opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami po tem zakonu. Nepremičninske posle po teh splošnih pogojih opravlja nepremičninska družba CS Agencija d.o.o., Ljubljana.
·Nepremičninski posrednik oziroma nepremičninska posrednica (v nadaljnjem besedilu: nepremičninski posrednik) je fizična oseba, ki za nepremičninsko družbo opravlja posle posredovanja na podlagi pogodbe o zaposlitvi oziroma drugi pravni podlagi, s pridobljeno licenco pristojnega ministrstva za opravljanje poslov posredovanja in je vpisana v imenik nepremičninskih posrednikov pri pristojnem ministrstvu. Posredovanje v prometu z nepremičninami pomeni opravljanje registrirane pridobitne dejavnosti posredništva v prometu z nepremičninami, pri čemer posamezni posli posredovanja v prometu z nepremičninami vsebujejo vse dejavnosti pri vzpostavljanju stika med naročiteljem in tretjo osebo ter pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov, katerih predmet je določena nepremičnina, kot so kupna, prodajna, najemna, zakupna ali druga pogodba za določeno nepremičnino.
·Naročitelj oziroma naročiteljica (v nadaljnjem besedilu: naročitelj) je fizična ali pravna oseba, ki z nepremičninsko družbo sklene pogodbo o posredovanju. Tretja oseba je oseba, ki jo nepremičninski posrednik poskuša spraviti v stik z naročiteljem, da bi se z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe v zvezi z nepremičnino.
Pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami (v nadaljevanju: Pogodba o posredovanju) je pisni dogovor, s katerim se nepremičninska družba zavezuje, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročiteljem osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, katere predmet je nepremičnina, naročitelj pa se zavezuje, da bo nepremičninski družbi plačal za posredovanje, če bo pogodba sklenjena.
Nepremičninsko zastopanje je pravno razmerje med zastopanim (pravno ali fizično osebo, ki je nepremičninsko zastopanje naročila) in nepremičninskim zastopnikom, ki z izjemo čl. 6.a in 20. čl. Zakona o nepremičninskem zastopanju o razkritju dejstva, da nastopa posrednik v vlogi nepremičninskega zastopnika in zastopanja zgolj interesov zastopanega nasproti tretjim osebam, Zakon o nepremičninskem posredovanju ne ureja, ampak ga ureja Obligacijski zakonik v čl. 766-787 in te splošni pogoji, v kolikor izrecno določeno.
Nepremičninski zastopnik je oseba, ki izpolnjuje pogoje za nepremičninskega posrednika, vendar v razmerju do 3. osebe ne nastopa v interesu obeh strank, ampak zastopa zgolj interese zastopanega, kar mora 3. osebi tudi jasno in pisno razkriti (20. čl. 2. odst. ZNPosr).
·Naročiteljevi ožji družinski člani ali ožji družinski člani zastopanega (v smislu nepremičninskega zastopanja) so njegov zakonec ali oseba, s katero živi v zunajzakonski skupnosti, v skladu s predpisi o zakonski zvezi in družinskih razmerjih, njuni otroci oziroma posvojenci, starši in posvojitelji ter osebe, ki jih je po zakonu dolžan preživljati.
Provizija je plačilo za posredovanje. Nagrada za zastopanje je plačilo za nepremičninsko zastopanje.
Splošni pogoji poslovanja so sestavni del pogodbe o posredovanju pri prometu z nepremičninami, ki je sklenjena med nepremičninsko družbo in naročnikom. Splošni pogoji poslovanja so sestavni del pogodbe o nepremičninskem zastopanju, razen v kolikor ti pogoji ali posebni dogovor med zastopnikom in zastopanim določajo drugače. V primeru nasprotja med določili posredniške ali zastopniške pogodbe in temi pogoji, veljajo določila pogodb. V primeru nasprotja teh pogojev in/ali pogodbenih določil z veljavno zakonodajo, veljajo določila veljavne zakonodaje v smislu delne ničnosti po OZ.
Vsi stroški, cene ali provizij že vključujejo vse potrebne in zavezujoče davščine (DDV, razen v kolikor izrecno določeno drugače).

2. Obseg storitev vključenih v provizijo

Stroški, ki so zajeti v proviziji v smislu 15. čl. ZNPosr so: sklenitev pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami; seznanjanje naročitelja in tretje osebe s tržnimi razmerji, ki so pomembna za določitev cene nepremičnine, vsebino predpisov, ki so pomembni za veljavno sklenitev pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, višino davčnih obveznosti stranke in s cenami notarskih storitev; ugotavljanje pravnega stanja nepremičnine s pridobitvijo listin o nepremičnini (izpisek iz zemljiške knjige), pogodb (če nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo) in podobno; pisna opozorila, obvestila, potrdila; ogled nepremičnine po sklenitvi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami; oglaševanje prodaje nepremičnine v sredstvih javnega obveščanja ali na drug način; seznanjanje naročitelja z nepremičnino in spravljanje v stik s tretjo osebo; prisotnost pri ogledu nepremičnine s strani naročitelja; ugotavljanje dejanskega stanja nepremičnine; seznanjanje naročitelja z ugotovljenim pravnim in dejanskim stanjem nepremičnine in zanesljivo opozarjanje na ugotovljene napake; telefonsko komuniciranje s strankami; sodelovanje pri pogajanjih za sklenitev posla.

V stroške provizije redoma niso vključene naslednje dodatne storitve: sestava prodajne/najemne pogodbe s strani univerzitetnega diplomiranega pravnika ali odvetnika;hranjenje izvirnikov pogodb in drugih originalnih dokumentov do zaključka pravnega posla, če se stranki prodajne pogodbe sporazumeta, da skrbniške storitve v zvezi s to pogodbo opravlja nepremičninska družba ali odvetnik;priprava napovedi za odmero davka na promet nepremičnin;sodelovanje pri izročitvi in prevzemu nepremičnine ter sestava zapisnika o izročitvi in prevzemu;priprava predloga za vknjižbo lastninske pravice v zemljiško knjigo, če je nepremičnina že vpisana v zemljiško knjigo; sodelovanje pravnika ali odvetnika pri storitvah in opravilih nepremičninskega posrednika na zahtevo naročitelja.

Stroški dela nepremičninskega posrednika so ovrednoteni na 61,00 EUR za vsakih začetih 30 min, z vključenim 22% DDV (50,00 EUR + 22% DDV/30 min). Stroški dela nepremičninskega zastopnika so ovrednoteni na 73,20 EUR za vsakih začetih 30 min, z vključenim 22% DDV(60,00 EUR + 22% DDV/30 min). Stroški dela oz. sodelovanja odvetnika ali izkušenega pravnega strokovnjaka so ovrednoteni na 122,00 EUR za vsakih začetih 30 min, z vključenim 22% DDV (100,00 EUR + 22% DDV/30 min).

3. Dodatne storitve

Storitve, ki niso vključene v provizijo ali nagrado, razen v kolikor določeno drugače: cenitev nepremičnine, ki jo opravi sodno zapriseženi cenilec; sestava različnih listin v zvezi s predmetom posredovanja (pooblastila, pobotnice, zapisniki); ureditev zemljiško-knjižnega stanja nepremičnine, če nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo oziroma, če prodajalec še ni vpisan kot lastnik nepremičnine v zemljiški knjigi; pridobitev lokacijske informacije oz. potrdila o namenski rabi; zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo ali zbris zaznambe, predznambe, služnosti ipd. sodelovanje pri prenosu naročniških razmerij za elektriko, telefon, plin in druge komunalne storitve na novega lastnika ali najemnika; posebno pravno ali davčno svetovanje, ki presega osnovne pravne ali davčnopravne vidike poslovanja z nepremičninami; druge storitve, za katere se nepremičninska družba in naročnik izrecno dogovorita.

Dodatne storitve se plačajo po skladno z dogovorom ali izdanim cenikom nepremičninske družbe ali zunanjega sodelavec (cenilca, ipd). Nepremičninska družba za dodatne storitve izstavi naročniku račun takoj po opravljeni storitvi. Nepremičninska družba ima pravico do plačila za naročene dodatne storitve tudi, če je posredovanje neuspešno, oziroma če naročitelj v nadaljevanju sam izpelje posel, ki je predmet posredovanja. V kolikor cena dodatnih storitev ni določena v ceniku, niti jo stranki ne določita posebej, niti ni za posameznega strokovnjaka v veljavi uradni cenik, se uporabijo spodaj navedena vrednotenja cen.

4. Provizija in nagrada

Naročitelj mora za posredovanje pri prodaji ali nakupu nepremičnine nepremičninski družbi plačati provizijo (polno provizijo) v višini 4,88% (4,00 % + 22% DDV) od pogodbene vrednosti nepremičnine, najmanj pa 488,00 EUR (400,00 EUR + 22% DDV), če je pogodbena vrednost nepremičnine manjša od 10.000,00 € in, če se s pogodbo ne dogovorita za nižjo provizijo. Naročitelj mora za posredovanje pri najemu ali oddaji v najem plačati provizijo (polno provizijo) v višini dveh mesečnih najemnin, dogovorjenih v najemni pogodbi, vendar ne manj kot 488,00 EUR (400,00 EUR + 22% DDV), če se s pogodbo ne dogovorita za nižjo provizijo. Če je med pogodbenima strankama prodajne oziroma najemne pogodbe za isto nepremičnino dogovorjeno, da plačilo za posredovanje plačata obe stranki, se znesek iz prejšnjih odstavkov lahko porazdeli enakomerno, za delež, ki presega delež polne provizije. Nepremičninska družba pridobi pravico do provizije, ko je sklenjena (najemna, prodajna, menjalna, nakupna, ipd) pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala, naročitelj pa je dolžan plačati znesek provizije v višini kot je določena v pogodbi o posredovanju najkasneje v osmih dneh od sklenitve prodajne oziroma najemne pogodbe, po tem datumu pa z zakonitimi zamudnimi obrestmi. V kolikor se sklepa predpogodba ali druga podobna pogodba ali je bila dana ara, pridobi nepremičninska družba pravico do plačila provizije že ob sklenitvi takšne pogodbe ali dani ari. V kolikor do sklenitve glavne pogodbe ne pride, nepremičninska družba obdrži prejeto provizijo. Nepremičninska družba ima pravico do celotne provizije (plačila za posredovanje) tudi, če pogodbeni stranki pozneje odstopita od sklenjene (glavne) pogodbe. Če nepremičninska družba katere izmed storitev, ki so redoma vključeno v ceno provizije na izrecno željo naročitelja ne opravi ali jih opravi naročitelj sam ali so nepotrebne, naročitelj ni upravičen do nikakršnega znižanja provizije ali drugih stroškov.

Stroški, ki jih brez izrecnega dogovora krije naročitelj ali zastopani sam: stroški notarskih storitev za notarsko overitev podpisov oziroma za notarsko hrambo (vključno s hrambo povezano z vložitvijo ZK predloga za vpis); stroški sodnih taks za zemljiškoknjižne vpise;stroške sestave pogodb v obliki notarskega zapisa;stroški upravnih taks in nadomestil za potrdila in dovoljenja, ki so potrebna za veljavno sklenitev pogodbe;plačilo davkov;stroške pridobivanja manjkajoče dokumentacije za ureditev lastniškega stanja;preverjanje uporabe nepremičnine v času trajanja najema;druge stroške, ki niso opisno zajeti v proviziji ali nagradi.

Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi v primerih, ko naročitelj oz. njegov ožji družinski član ali katerakoli druga oseba, ki je bila z naročiteljem prisotna na ogledu nepremičnine, sklene pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, s tretjo osebo, s katero je naročitelja spravil v stik nepremičninski posrednik in je bila ta pogodba sklenjena v 6 mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju. V primeru, da je tretja oseba naročiteljev ožji družinski član, je naročitelj dolžan plačati pogodbeno dogovorjeno plačilo za posredovanje v celoti. Nepremičninska družba in naročitelj se lahko dogovorita, da ima nepremičninska družba pravico do provizije tudi, kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo za nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja. V tem primeru znaša provizija najmanj 1,22 % od pogodbene cene nepremičnine in zajema opravljene storitve, skladno s temi pogoji in finančno ovrednotenim storitvami nepremičninske družbe. Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi v primeru, če je prodajna pogodba za nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, na podlagi posebne zahteve naročitelja, sklenjena z drugo osebo kot kupcem (najemodajalec, s katerim naročitelj kot najemnik sklene pogodbo o finančnem ali navadnem najemu).

Nepremičninski zastopnik je upravičen do nagrade s strani zastopanega, skladno z dogovorom o nepremičninskem zastopanju. V kolikor nagrada ni izrecno določena, velja, da sta zastopani in nepremičninski zastopnik sklenila dogovor, da se delo obračuna po urnih postavkah za nepremičninskega zastopnika, pri čemer je nepremičninski zastopnik upravičen izdati račun za dosedaj opravljeno delo, vsakokrat, ko dotlej neplačani stroški dosežejo 122,00 EUR z DDV (100,00 EUR + 22% DDV), z osemdnevnim rokom plačila in zakonitimi zamudnimi obrestmi za plačila v zamudi. Stroški dela nepremičninskega posrednika so ovrednoteni na 61,00 EUR za vsakih začetih 30 min, z vključenim 22% DDV (50,00 EUR + 22% DDV/30 min). Stroški dela nepremičninskega zastopnika so ovrednoteni na 73,20 EUR za vsakih začetih 30 min, z vključenim 22% DDV (60,00 EUR + 22% DDV/30 min). Stroški dela oz. sodelovanja odvetnika ali izkušenega pravnega strokovnjaka so ovrednoteni na 122,00 EUR za vsakih začetih 30 min, z vključenim 22% DDV (100,00 EUR + 22% DDV/30 min).

5. Obveznosti naročitelja oz. zastopanega

V primeru posredovanja pri prodaji, menjavi ali oddaji nepremičnine ali nepremičninskega zastopanja, je dolžan naročitelj oz. zastopani nepremičninskega posrednika, nepremičninsko družbo oz. nepremičninskega zastopnika pisno obvestiti o vseh okoliščinah, ki so pomembne za opravljanje storitev posredovanja. Predvsem mora natančno in pošteno navesti, opisati in predložiti dokumente, s katerim se izkazuje pravno stanje nepremičnine, obveščati o pravnih napakah ter o morebitnih pravicah tretjih oseb na nepremičnini, ter seznanjati z dejanskim stanjem nepremičnine in z vsemi stvarnimi napakami na nepremičnini. Naročitelj oz. zastopani mora predložiti na vpogled vso razpoložljivo dokumentacijo o nepremičnini, ki bo predmet posredovanja ali zastopanja. Posrednik oz. zastopnik ima pravico do vpogleda v originale listin, ki se bistvene za promet nepremičnin in zahtevati fotokopije teh listin, za morebitne opustitve je odškodninsko ali regresno odgovoren nepremičninski družbi. Naročitelj oz. zastopani je dolžan sproti obveščati nepremičninsko družbo oz. nepremičninskega zastopnika o spremembah naročila (cena, izselitveni roki, ipd). Kadar naročitelj oz. zastopani sam najde tretjo osebo, s katere sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja ali zastopanja, mora o tem pisno obvestiti nepremičninsko družbo najkasneje v roku dveh delovnih dni od dneva podpisa prodajne ali najemne pogodbe (predpogodbe ali podobne pogodbe) ali umika iz prodaje oz. najema. V primeru prodaje ali oddaje v najem je naročitelj oz. zastopani dolžan posredniku oz. zastopniku izročiti fotokopijo sklenjene pogodbe. V kolikor naročnik oz. zastopani tega ne stori, je dolžan posredniku oz. zastopniku povrniti vse stroške, ki so nastali v zvezi s tem posredovanjem od datuma sklenitve pogodbe dalje in zadevajo telefonske pogovore, prevoze, oglede, oglaševanje, vodenje v evidenci in podobno. Pravica do stroškov ne izključuje drugih pravic po pogodbi ali splošnih pogojev.

6. Ekskluzivna posredniška pogodba

Naročitelj in nepremičninska družba lahko skleneta ekskluzivno pogodbo o posredovanju, kar pomeni, da je naročitelj zaupal nepremičnino v posredovanje izključno nepremičninski družbi CS Agencija d.o.o., Ljubljana ne pa tudi drugim nepremičninskim družbam. Če sta stranki sklenili ekskluzivno pogodbo o posredovanju, naročitelj pa je v času njenega trajanja sklenil pogodbo o posredovanju za iste nepremičnine še z drugo nepremičninsko družbo in preko nje nepremičnine tudi prodal ali oddal, je dolžan nepremičninsko družbo o tem takoj pisno obvestiti in ji plačati 1,22% od pogodbene vrednosti nepremičnine ali eno mesečno najemnino ter druge nastale stroške posredovanja, ki niso vključeni v provizijo. V pogodbi o posredovanju se stranki lahko dogovorita, da nepremičninska družba prenese storitve posredovanja tudi na druge nepremičninske družbe. V takem primeru ostane naročitelj v pogodbenem razmerju le z nepremičninsko družbo iz teh pogojev. Nepremičninska družba mora naročitelju izročiti seznam nepremičninskih družb, na katere prenaša naročilo.

7. Trajanje pogodbe

Pogodba o posredovanju se sklene za določen čas 9-ih mesecev. Pogodba o nepremičninskem zastopanju se sklepa za 18 mesecev. Pogodba se lahko sporazumno večkrat podaljša, skupni čas posredovanja ni omejen. Pogodba o nepremičninskem zastopanju se podaljšuje tiho, za nadaljnjih 12 mesecev in je odpovedana le v primeru pisne odpovedi 1 mesec pred iztekom. Stranki lahko kadarkoli pisno odstopita od pogodbe o posredovanju ali zastopanju, če to ni v nasprotju z dobro vero in poštenjem. Če naročitelj enostransko odstopi od pogodbe o posredovanju pred iztekom dogovorjenega roka trajanja pogodbe o posredovanju, je nepremičninski družbi dolžan povrniti dejanske stroške za opravljene storitve (prevozi, ogledi, oglaševanje…) vendar najmanj 488,00 EUR (400,00 EUR +22% DDV) oziroma 0,61 % (0,5 %+22% DDV) od vrednosti nepremičnine. Če zastopani enostransko odstopi od pogodbe o nepremičninskem zastopanju pred iztekom dogovorjenega roka trajanja pogodbe o posredovanju, je nepremičninski družbi dolžan povrniti dejanske stroške za opravljene storitve (prevozi, ogledi, oglaševanje…) vendar najmanj 488,00 EUR (400 EUR + 22% DDV) oziroma 1,22 % (1,00% + 22% DDV) od vrednosti nepremičnine. Če pogodba o posredovanju ali zastopanju preneha veljati pred potekom dogovorjenega obdobja njene veljavnosti iz razlogov na strani naročitelja oz. zastopanega (če naročitelj oz. zastopani odpove pogodbo o posredovanju, če naročitelj oz. zastopani umre oziroma preneha obstajati, če je nepremičnina uničena ipd.) je le ta oz. njegovi pravni nasledniki dolžan nepremičninski družbi plačati vse do tedaj opravljene storitve po ceni določeni v Ceniku ali po urnih postavkah, zapisanih v teh splošnih pogojih.

8. Odgovornost za škodo in zavarovanje odgovornosti

Nepremičninska družba ima iz razloga zavarovanja odgovornosti za škodo, povzročeno s kršitvijo pogodbe o posredovanju, sklenjeno pogodbo o zavarovanju za zavarovalno vsoto v skladu z Zakonom o nepremičninskem posredovanju in v skladu z odločitvijo pristojnega ministrstva za prostor.

Polica je sklenjena pri Zavarovalnici TILIA št. police PR0010322390.

Splošni pogoji veljajo od 30. aprila. 2015 CS Agencija d.o.o., Ljubljana